真改善,絕不只是大一點

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這是嚴肅君的第 540 篇推送

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五一前後北京多個新房項目集中取證,包括朝陽四環金隅昆泰雲築。

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其實金隅在北京已經成功開發多個項目,比如金辰府、金鱗府、上城郡等。

雲築系,是金隅地產五大城市住宅產品系中最高端的,也是首次在北京出現的金隅產品系。

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而選擇新的產品系,是需要底氣,也是需要勇氣的。

01

四環+臨鐵

底氣首先在於,四環+臨鐵的先天地段優勢。

金隅昆泰雲築,位於東四環外800米處,距京滬高速不到1公里,300米步行可達17號線地鐵十八里店站。

作爲典型資源向內城市,北京環線越小,各類社會資源越集中,房價也就越高。四環更是北京著名豪宅帶—

比如萬柳、奧森、望京、朝陽公園、麗都等多個高端住宅區都沿四環分佈。

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但自從2018年北京市規劃國土委發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》以來,四環嚴控商品房用地,目前在售多爲老盤加推,新增土地供應屈指可數。

如果說環線,決定了社會資源的集中程度,那麼地鐵,決定了向外可觸達的廣度。

在北京這個超一線城市,地鐵不僅是上班族準時打卡的保證,也是區域房價上漲的有力推手。

以項目緊鄰的地鐵17號線爲例,貫通南北,設有10座換乘站,與14條線路交叉,南段已於去年年底通車,北線將於2023年開通。

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屆時將聯動望京、CBD、三里屯、工體、未來科技城、亦莊“兩站一街”等多個城市核心版塊。

02

朝陽新中心

金隅昆泰雲築的底氣還在於,其所處的朝陽港國際住區,是難得的城六區內城純新開發片區。

依據《北京朝陽港十八里店鄉調整規劃》,北京朝陽港區域規劃總用地面積爲371萬平,總建築面積311.3萬平。其中居住建築面積204.56萬平,未來入住人口將達到約5萬人。

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金隅昆泰雲築是該片區住宅開發的開端,今年其他宅地將陸續出讓,也將有更多品牌房企入駐。

而大開發商,具有很強的帶動能力。

尤其是“先規劃,後開發”的新區域,原有限制少,施展空間大,更多的是平地起高樓的大刀闊斧,城市界面往往是翻天覆地式的改變。

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定位起點高,配套規劃也很全。

規劃顯示,該片區居住配套建築面積7.88萬平,公建區建築面積95.36萬平(其中商業22.56萬平,綜合72.8萬平),市政設施建築面積0.46萬平。

目前已確定將建設22.56萬㎡地標級購物中心、14.72萬㎡大型展覽館、58.08萬㎡超級綜合體,形成辦公、藝術、購物於一體的超級城市商業集羣;

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4宗待出讓教育用地,包括一所幼兒園、一所中學、一所小學以及一所九年一貫制學校,未來將由政府牽頭,與名校進行合作辦學;

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還有朝南萬畝森林公園、蕭太后河公園、超級內城林海等多個功能綠園……

疊加區域內現有各類生活配套,這裡將成爲朝陽新的高端宜居生活區。

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03

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豪宅增配

作爲該片區的首個住宅項目,金隅昆泰雲築,也實實在在開了個好頭兒。

規劃11棟13-17層小高層及高層建築,共計536戶。所有樓棟正南正北佈局,保證每棟樓都能有均好的採光和景觀。

47-68米超大樓間距,也使得社區園林設計有足夠的發揮空間。

金隅昆泰雲築根據不同年齡段業主的特點和需求,規劃了四個主題公園和五個宅間花園,注重美感與實用的結合。

以約300㎡兒童遊樂區爲例。

分爲3歲以下、3-6歲以及6-12歲三個模塊,配備不同設施,指向啓蒙學步、跑跳娛樂、攀爬社交等不同目標。

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均好性,不只體現在社區裡。

金隅昆泰雲築房源面積段爲112㎡-150㎡,無任何小面積或者變異戶型設計;全部爲兩梯兩戶設計,私密性和功能性兼備。

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一方面通過價格做區分,保證了未來入住人羣相對統一;另一方面作爲純高端改善社區,也保證了未來升值潛力。

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而更多細節增配,也讓金隅昆泰雲築豪宅品相更足。

結合下沉式庭院,打造約1000㎡會所,設計有游泳池、健身房、宴會廳、成長空間等;雙入戶大堂,其中首層南向3米至3.1米,北向4.75米挑高空間。

04

新產品

金隅昆泰雲築戶型爲119㎡兩居、112㎡/122㎡三居,150㎡四居,所有房源都是南北通透。

其中150㎡四居,南向三面寬達到12.6米,全部帶有飄窗;僅客廳就5.9米,完全可以根據家庭需求增加一間書房或者衣帽間。

雙臥套設計,私密屬性強;U型廚房近10㎡,放得下雙開門冰箱;再加上獨立玄關和家政間,更多收納空間,適合多人口家庭居住。

而119㎡兩居,更適合個性化年輕小兩口或三口之家,也是目前北京新房市場上少見的大兩居。

LDK邊廳設計,南向採光4.5米,增加西向開窗,景觀視野MAX;超大主臥套,面寬5.2米,四分離陽光淋浴房、真正實現衣帽間自由;

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北向臥室,也完全可以改造爲套房,而廚房吧檯/島臺設計,顯然也更適合年輕羣體的居住需求。

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另外,112㎡/122㎡三居也全部爲南向三面寬設計,均有飄窗,增加實際使用率;其中122㎡三居客廳尺度達到5.6米,遠超市場同面積段戶型水平。

據瞭解,金隅昆泰雲築目前已開放售樓處和樣板間,即將開盤。感興趣的可以撥打4001666163轉1預約本站直通車免費接送~

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兩區交界能買嗎?二線臨廣的城北,門檻降到136萬

兩區交界能買嗎?二線臨廣的城北,門檻降到136萬

對業內人來說,城北一直是一個矛盾的存在。

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一方面,城北環境面貌差、配套不足,但房價卻不低,高峰期甚至有突破3萬+的勢頭;身邊有朋友想買城北,小編基本也是勸退,同樣的價格還有更好選擇,比如配套更成熟、環境更優越的城南。

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另一方面,在購房者心目中,城北熱度一直很高,也是中介熱推的板塊,成交量領跑佛山。

今年1-9月,在佛山成交面積TOP3中,城北保利時代·天珀就佔了一席。同樣的板塊,價格更便宜的中交白蘭春曉和敏捷瓏玥府,去貨量就一般。

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哪些人在買城北?

城北在地段上屬於二線臨廣,從客羣來看,上車城北的主要是桂城、祖廟等周邊外溢客戶,還有少量廣州剛需,也曾有深圳客投資。

相對來說,城北優劣勢分化也非常明顯。

優勢方面,主要是佛山3號線、中山公園、廣湛高鐵樞紐;缺點主要是配套不足,尤其是學校,還有貨運鐵路穿過,整體居住環境不佳。

*城北核心區開發空間有限

值得一提的是,不少銷售認爲,禪桂交界也是板塊一大優勢,因此吸引了千燈湖、桂城等自住客戶關注。

但是,不論從價值前景還是交通方面,兩區交界處的硬傷都不能忽略。

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首先,各區、鎮街發展主力都有各自中心,桂城在千燈湖、三山,禪城在祖廟、亞藝、奇槎。

雖然祖廟可開發土地有限,城北還有舊改空間,但區域地處桂城、大瀝、羅村和祖廟四大鎮街交匯處,很難有更廣闊獨立的發展空間。

交界就意味着,該板塊距離哪個中心都不近,房價不至於墊底,但升值空間肯定有限。比如朝安、鎮安、海三路,基本都是樓市裡的小透明。

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在城北學校建成之前,片區公辦小學劃分在東方廣場怡東小學,直線距離1.5公里以上,不論電動車還是自駕接送,每天都會面臨老城區的擁堵路況。

以禪桂交界的二手星暉園爲例,雖然學區劃分在桂江一中,但接送路途較遠,二手房價還不如桂江一中旁的樓梯房。

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不可否認的是,地鐵確實是城北一大優勢,不是因爲佛山3號線,而是可能與之換乘的廣州28號線。若最終方案敲定在疊滘站換乘,城北可跳過廣佛線,快速接入廣州地鐵。

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三房最低136萬起,區域價差超1萬/平

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目前,城北在售有四盤:中交白蘭春曉、保利時代天珀、敏捷瓏玥府、保利新匯城,房價低至1.4萬起,最高2.8萬,整體均價在1.8-2.2萬左右。

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其中,敏捷瓏玥府位於文沙老城區,前身是佛山最便宜的菜市場南堤市場,因此周邊活躍人羣以老人居多,適合有本地懷舊情結的客羣。

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2020年,敏捷拿地價1.42萬/方,至今仍是城北地王,去年4月開盤價2.4萬,如今最低1.7萬起,此前還曾推出16888清棟活動。

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比敏捷地段更差的還有保利新匯城,特價單位最低14XXX起,均價普遍在1.6萬左右。

對比近三年市場,保利新匯城價值在持續下跌,一期當時開盤價在1.6-1.8萬左右,如今二手放盤價低至1.4萬起。

項目處在禪城城北和南海羅村交匯處,也是區域交界的小透明。預計3號線開通後,有望改善周邊人氣,但佛山地鐵路網始終比較少,短時間很難扭轉大勢。

總體來看,城北還有價值前景的樓盤,主要在中交白蘭春曉和保利時代天珀,兩項目臨近3號線中山公園站,基本在同一時期開盤,保利距離地鐵口更近、園林更大,在價格上一直佔據優勢,普遍比中交貴2000元/平以上,主力產品跌回了兩年前水平。

目前,白蘭春曉在售二期78-120方三四房,有毛坯和精裝可選,毛坯均價1.9萬,最低1.7XXX起,78方三房最低總價136萬起;精裝2萬左右,特價單位也有1.9萬可選。

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*白蘭春曉實景圖(本站房產拍攝)

需要留意的是,項目每隔一段時間會拿出一批特價單位,中高低樓層都有,但樓層選擇不多,特價和非特價樓盤價差較大,建議不着急上車的客戶,可以蹲一些合適樓層的特價房源。

另外,項目一期還有部分存貨,90方單價2-2.1萬,120方望江戶型約2.6萬,預計2023年3月交樓。

其實,這批產品並不是主力,而是開發商用於拉價差的,計劃明年現樓發售,不排除會有調價,具體會根據市場風向來定。

*白蘭春曉沙盤圖(本站房產拍攝)

通過製造價差來走貨,隔壁的保利時代天珀也在用這招。

天珀在售的14座望江單位,戶型建面約97/99/122/134方三四房,也是2梯5戶,精裝價2.7-2.8萬/平,並不是項目主推產品。

目前主推的是北側的5/7/8座單位,均爲2梯6戶高層,面積涵蓋84-120方,價格在1.9-2.2萬左右。其中,84方三房爲北向且沒有套房,小面積實用率這方面,還是白蘭春曉有優勢。

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*保利時代天珀實景圖(本站房產拍攝)

另外,“收樓再供樓”的營銷套路,也被項目玩壞了,活動不僅只是針對部分樓棟,關鍵是,享受該福利的樓棟,下個月就會收樓,意味着月供也只是晚一個月,純粹引客噱頭。

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對周邊自住客羣來說,上車城北沒毛病,天珀一期交付後,園林實景所見即所得,與周邊環境形成強烈反差,底商已有商家進駐,樓下幼兒園已開學,儼然是自成一城的剛需大盤。

*保利時代天珀實景圖(本站房產拍攝)

白蘭春曉三房小戶,總價可控,對預算不足的剛需也很友好。至於敏捷瓏悅府和保利新匯城,更適合有老城區情懷。

如果近兩年對學區有迫切需求的,建議繞道。目前城北入住率還未提升,學位緊迫感不強,九年制學校何時動工還是未知數。

長久來看,城北將新增兩大住宅盤:建投和創晟(國資),區域居住人口還會漲,學校兌現也是早晚的問題。

其中,建投佔地6.4萬方,總建面25.5萬方,分爲兩期開發,規劃有住宅、商業和幼兒園等業態。

小編在現場看到,建投項目與白蘭春曉一路之隔,現場正在搭建工作人員板房,預計明年開放銷售中心。

*建投地塊(本站房產拍攝)

此外,建投緊鄰廣茂鐵路,噪音影響大,目前主要是貨運火車在通行,未來將改造爲廣湛高鐵線路,從佛山火車站直達廣州站。

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銷售透露,城北業主中,也有少量廣州越秀、白雲區老闆,在高鐵線路開通前坐綠皮火車回廣州,最快半小時到廣州,硬座票價9元。

顯然,這種通勤方式並不適合打工人。

過去三四年,城北地價頻頻破萬之時,也曾涌現了一批投資客,房價接連突破2.5萬,有衝刺3萬+的勢頭。

目前,區域主力價格保持在2萬左右,擠出了多餘的水分和泡沫,在全國房價普遍下跌的形勢下,單純降價並不能說明什麼問題。

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只不過,配套不足、偏居一隅、交界的尷尬地段,仍然是區域最大的短板,沒有絕對的優勢能支撐其跑出獨立行情。

廣州28號線會是一個機遇,但這條線路還有更多好的選擇,比如文華公園附近的二手,距離城市中心更近。

選對地段,城央二手的漲幅,遠超兩區交匯的一手。

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圖/亞洲統神-張嘉航、記者遊振升/攝影

弘光科技大學國際003″ rel=”121940″>電競產業中心結合知名電競職業選手、教練、賽評、戰隊老闆兼 MVP 及 KOL,舉辦「2024 最強電競冬令營」、「2024 最強 KOL 影音創作冬令營」,「統神」夫妻分別擔任兩場冬令營講師;統神說打電競團隊精神及溝通很重要,溝通上一定要去說服別人,而不是靠兇狠。

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「統神」在弘光科大講解打電競的基本觀念。記者遊振升/攝影

弘光科大國際電競產業中心執行長黃建基表示,國語日報社 2023 年「兒少大未來」職業探索問卷調查結果,小學生最喜歡職業前三名是電競選手、職業運動員、直播主(含網紅、Podcaster、YouTuber),爲了讓中部對電競、KOL 影音創作課程有興趣的學子、社會人士就近學習,寒假舉辦二場電競冬令營、一場 KOL 影音創作冬令營,第二場電競冬令營及影音創作冬令營,1 月 29 日至 2 月 2 日舉辦,講師陣容堅強,包括亞洲統神、003、賤葆、子喵喵、基隆東、ZOD、順家、土龍、NASH、Jay、廖妹仔、串串李川、IC8 等知名各路大神,提供職業級的豐富課程。

「統神」張嘉航表示,課程安排會先講打電競的基本觀念,再實務操作,他認爲打電競團隊精神及溝通很重要,溝通上一定要去說服別人,用大局觀、理論 、論述去分析給別人聽,而不是靠兇狠,還有就是要會反省,不是遊戲打完就算了,透過反省可以思考怎樣做會更好,及什麼時間該去幫助隊友,因此,提醒學員實務操作時務必全神貫注。

「003」陳卓君是統神的經紀人,在 KOL 影音創作冬令營擔任講師,她指出,KOL 經紀人的工作包含合作洽談、廠商溝通、提升聲量、內容經營、社羣維護、流量變現等,必須瞭解大環境、目標族羣特性、善用數據分析、瞭解市場定位,她觀察,若想從事 KOL 行業,必須有特色專長、累積作品、具代表性事蹟,KOL 本身經營頻道要有所本,不能只有話題性,保留真實的一面,纔不容易翻車。

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參加第二場電競冬令營的學員包括大學生、高中生、「弘光尚青」不老電競隊隊員,一對陳姓父子檔,陳父剛加入不老電競隊,他說兒子大學畢業,對電競相關行業很有興趣,兩人一起來上冬令營。

參加 KOL 影音創作冬令營的學員有大學生、高中生、房仲業者,學員們說,此行收穫滿滿。就讀多媒體動畫科高中一年級許姓、李姓學生從南投縣來參加冬令營,許姓學生說,因爲對影音創作有興趣,利用寒假來上課多學習。房仲業者小楊說,他有經營 YouTube 頻道,報名參加冬令營,從003、基隆東等 KOL 身上,學習到不少經營、行銷的知識。

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米哈遊 HoYoverse 多平臺銀河冒險 RPG《崩壞:星穹鐵道》 1.2 版更新與 COMEBUY 強勢聯名,相信開拓者們已經將玩火系列喝了一輪,在五星風屬毀滅「刃」躍遷池告一段落後,俗稱「卡媽」的「卡芙卡」,與地火格鬥家「盧卡」將在 9 日中午 12 點上線,官方稍早釋出中/英/日三款配音的卡媽角色預告,「製造『恐懼』是她的專長,即便她對『恐懼』一無所知。」觀衆無不羨慕被腿咚的列車警衛,積存的星瓊要一次傾注拚 6 命了。

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日文聲優:伊藤靜

中文聲優:徐慧

英文聲優:Cheryl Texiera

本次卡池代表着星核獵手三人全數登場,預告暴露各自的懸賞金,先前的刃高達 81.3 億、銀狼 51 億信用點,卡芙卡不愧是開拓者親媽,壞中帶色,懸賞金也創高,來到 108.99 億信用點,大家別存了,用星瓊把媽媽恭迎回家。

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在「戲劇性反諷」短片當中,聲優的聲線令人背脊發涼,小提琴伴奏巴洛克時期名作曲家韋瓦第的四季交響曲《冬季》,呼應《星穹鐵道》旅途開頭,星核獵手入侵列車的從容,也展現了卡芙卡對古典樂的熱愛。

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接着卡芙卡無所畏懼殺進警衛羣,柔順而性感的語調、流暢的戰鬥動作、舉手投足散發的優雅,旋律變得電氣四溢,好幾cut颯又美,譜出混亂和暴力的瘋狂交響曲。

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卡芙卡爲五星虛無雷屬角色,天賦和終結技能夠讓敵人陷入「觸電」負面狀態,造成回合之外,等同卡芙卡一定比例攻擊力的雷屬性持續傷害,在觸電狀態敵方被消滅後,能額外恢復能量。

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「在星際和平公司的通緝檔案裡,卡芙卡只留下了名字和『愛好收集大衣』的紀錄。人們對這位星核獵手所知甚少,只知道她是『命運的奴隸』艾利歐最信任的成員之一。爲了到達艾利歐所預見的『未來』,卡芙卡開始行動。」

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至於盧卡的部分,相信大家在抽卡媽的過程,必定會與他相遇數次吧!

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手遊《BLEACH 死神:Brave Souls》開發商 KLab 今(26)日宣佈將與爆紅遊戲《幻獸帕魯》開發團隊 Pocketpair 合作,打造混合休閒向手遊。

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根據 KLab 的說法,混合休閒遊戲是一種遊戲模式,將休閒遊戲的簡單性與可以遊玩更長時間的線上遊戲機制結合起來,並從遊戲內消費和廣告獲取收入。該遊戲類型自 2020 年以來在全球持續成長,根據研究公司 Sensor Tower 的統計,2023 年市場價值推估達到 21 億美元。

在此合作之前,KLab 已計劃利用其過去在全球市場的行動網路遊戲開發、營運以及廣告收入模式的經驗來促進該業務成長。與此同時,結合 Pocketpair 在策劃和開發獨特遊戲的實力,共同製作和運營針對智慧型手機的混合休閒遊戲,爲全球行動平臺玩家提供令人興奮的體驗。

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消息來源:KLab 官方網站

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3大因素助攻 12月房貸餘額衝破10兆大關續寫新高

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SoundsCape

房貸示意圖。圖/聯合報系資料照片

房市買氣回溫,中央銀行今天公佈112年12月房貸餘額正式衝破新臺幣10兆元大關、達10兆377億元,續寫歷史新高紀錄,且較11月暴增1056億元,創史上單月最大增量,年增率爲7.04%。

央行官員分析,12月房市數據衝高,主要有3大因素,農曆年前本來就是傳統購屋旺季,以及新案完工交屋潮涌現,又有去年8月上路的新青安房貸方案助攻,催出自住買盤。

外界關注,新青安方案上路後,原本冷冰冰的房市顯著回溫,買氣熱絡,當前市況是否健康,或是又浮現投機炒作的現象。

央行官員指出,去年全年六都建物買賣移轉棟數年減2.99%,交易量還是比111年低;另一方面,12月房貸餘額月增1056億元,其中有435億元是新青安貸款,佔比接近5成,顯見房市以剛性自住需求爲主,仍屬健康。

至於有「建商推案信心風向球」之稱的建築貸款餘額,12月爲3兆2258億元,連2月下降,且減量擴大至93億元,年增率則持續放緩至4.13%,爲106年12月以來最低增速。

全职法师

「向下趨勢不是這1、2個月,蠻長一段時間了」,央行官員直言,110年開始,建築貸款增速就開始放緩,趨勢延續至今,背後因素除了當時原物料成本上漲,缺工、缺料問題浮現,墊高營造成本,加上政府推出一系列健全房市措施,這些因素均使建商推案態度轉爲審慎。

另外,時序接近農曆春節,季節性因素也有影響,央行官員解釋,如果此時開工,新建案纔剛開始,馬上就放年假,工地還得請保全巡邏,這些都要成本,建商按兵不動的情況下,建築貸款餘額因而連2月下滑。

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2023年土地市場繼續分化,有地塊溢價超60%,也有土地流拍

2023年土地市場繼續分化,有地塊溢價超60%,也有土地流拍

樓市銷售端沒有明顯起色,房企在土地市場上亦保持着謹慎的態度。12月,各個城市年底推地節奏加快,帶動房企拿地總額增速轉正。中指研究院統計的數據顯示,2023年,TOP100房企拿地總額13195億元,拿地規模同比微增1.7%。

值得注意的是,過去的2023年,房企拿地的分化趨勢繼續加強,例如,央國企仍然是土地市場的拿地主力軍,拿地TOP100的房企中,有80%的企業均爲國資企業;2023年銷售前20的房企拿地貨值就佔了近8成;有五成的企業未拿地,但是有25家企業的拿地金額都超過百億,甚至有房企拿地金額同比漲幅超過30%;有土地溢價率超60%,也有土地流拍。

房地產研究機構認爲,2024年,隨着十多個城市土拍已經取消地價上限,房企拿地將從過去的“拼運氣”,迴歸至“拼實力”,土地市場對於房企的資金實力、運營實力都提出了更高的要求,龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大,行業的集中度或將持續走高、繼續分化。

實力型房企抓住拿地窗口期

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12月末,武漢市舉行了年度規模最大的土拍,單日成交35宗地,成交金額309億元,被業內解讀爲“年底衝業績”,廣州也出讓了三宗涉宅用地,合計收金125億元。年底多個城市土地市場的翹尾行情,讓百強房企的拿地金額增速轉正。中指研究院統計的數據顯示,2023年,TOP100房企拿地總額13195億元,拿地規模同比微增1.7%。

具體來看,2023年中國房地產企業中,權益拿地金額排名前10的房企分別是保利、中海、華潤、建發、綠城、招商蛇口、中國鐵建、萬科、越秀地產、華髮股份,其中,保利、中海權益拿地金額均超過1000億元,分別是1125億元、1101億元,前六家房企的權益拿地金額均超過500億元,第十名的華髮2023年權益拿地金額爲280億元。

市場比較關注的品牌房企龍湖、金地、碧桂園,拿地金額分別是259億元、87億元、58億元,排名分別爲第11、35、57位。

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2023年央國企及地方國資仍然是土地市場拿地的主力。中指研究院統計的數據顯示,2023年,拿地規模TOP100的企業中,央國企及地方國資的數量、金額佔比均約80%。其中,中建系公司連續兩年保持較高投資規模,建築業務承壓下積極拓展自投地產業務,除中海、中海宏洋外,中建東孚、中建智地、中建玖合等子公司也連續兩年進入拿地金額前100名的行列。

中指研究院認爲,受融資能力、銷售能力和信用資質等優勢影響,土地資源向央國企、地方國資富集趨勢較爲顯著,大型央國企抓緊土地市場底部機會,適度補充資源,有助於在市場回暖後搶佔先機。

隨着行業加快出清步伐,部分地方性中小房企也緊抓把握拿地窗口期,例如偉星房地產,2023年保持較高投資規模132億元,連續兩年進入拿地金額前20名;大華集團2023年拿地金額69億元,連續兩年進入拿地金額前50名。

2023年房地產行業內強者恆強的局面未改。克而瑞統計的數據顯示,2023年銷售10強房企的新增貨值佔比就已經達到59%,銷售11-20強房企新增貨值佔比19%,兩者合計佔比78%,較2022年提升6個百分點。

從拿地銷售比來看,房企的投資意願總體仍處在低位。克而瑞統計的數據顯示,2023年百強房企拿地銷售比回升至0.21,較2022年增加0.03。從房企的各個梯隊來看,僅銷售10強房企全年拿地銷售比超過百強均值,達0.28,較2022年提升0.06,相較於其他梯隊而言投資意願最強。銷售11-50強拿地銷售比同樣較2022年小幅回升。但後50強房企拿地銷售比低至0.09,“足以見得當前中小房企的生存困境”。

克而瑞統計的數據顯示,過去一年有近五成房企投資停滯未拿地,但仍有25家房企拿地金額超過百億,拿地超百億的房企以央國企爲主,其中,中海、綠城、中國鐵建等房企拿地金額較2022年有顯著提升,同比漲幅超過30%。

優質地塊受追捧

值得注意的是,2023年土地市場上有兩個政策方面的變化,即地價上限、以及地塊銷售限價的取消,這也將影響2024年的土地市場走向。

根據中指研究院監測的數據,截至2023年12月19日,此前集中供地的22個城市中,南京、成都、福州3城已明確取消銷售限價,杭州部分區域取消銷售限價,合肥、濟南、青島、天津等14城新掛牌宅地文件中對銷售限價均未明確設置,北京、上海、鄭州目前仍有銷售價格限制要求。

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2023年10月以來,此前集中供地的22個城市相繼發佈新掛牌宅地公告,其中18個城市推出的住宅用地不設最高限價(天津部分地塊取消地價上限),目前仍延續之前的限地價規則的城市僅北京、上海、深圳、寧波四個城市。

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地價上限取消後,優質地塊競拍熱度攀升,也帶動了整體溢價率上漲。中指研究院統計的數據顯示,2023年11月,22城住宅用地成交溢價率爲7.2%,較1-10月提升了0.8個百分點,整體處於近兩年月度中高位,結束了連續6個月的下行態勢。

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具體來看,2023年10月以來,22個城市土拍出讓的土地中,有33宗地塊的溢價率都高於15%,溢價率最高的地塊是成都市天府新區麓湖地塊,該地塊因爲區位條件優越,經過60輪競拍之後由民營房企潤達豐濱江以8.9億元競得,溢價率達60.96%;其次是廣州市海珠區琶洲西區地塊,因爲該地塊位於互聯網創新聚集區琶洲西板塊,周邊聚集了大量的總部企業,且地塊靠近8號線及18號線交匯站磨碟沙站,南側還可以望江景,經過85輪競價,由越秀地產以22.7億元競得,溢價率達58.7%,樓面價約7.6萬元/平方米。

值得注意的是,上述溢價的33宗優質地塊,央國企和地方國資企業就包攬了18宗,民營房企佔11宗,混合所有制房企佔4宗,央國企和地方國資佔絕對主力,而總體來看,民營房企也更偏愛小型地塊,中指研究院認爲,這也體現出融資或仍然是民營房企目前的難題。

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另外,儘管有如此多的土地溢價超15%成交,但依舊有土地底價成交,甚至流拍。中指研究院統計的數據顯示,2023年,此前集中供地的22個城市中,流拍的土地宗數佔比爲11%。

中指研究院認爲,2024年,取消地價上限的城市,在房企投資聚焦下,部分核心地塊將競拍出高溢價,但土拍分化仍將延續,非核心區仍會出現底價成交甚至流拍的情況。另外,北京、上海、深圳三個城市有望根據市場變化優化土拍規則,如部分區域取消或提升溢價率上限等。

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“央國企由於資金實力相對較好,後續拿地金額佔比或繼續提升,而對於中小房企而言,核心城市拿地壓力增加。”中指研究院認爲,隨着部分地塊競爭更加激烈,若企業高溢價拿地,則將導致項目利潤壓縮,在市場調整期,房企仍需將確定性的銷售作爲首要考慮因素,優中選優,保證項目安全性。

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克而瑞預計,2024年房企在投資上的謹慎主旋律還將持續,在影響房企投資的兩大因素——資金與預期未有明顯好轉之前,拿地意願將保持弱復甦。從企業層面看,在聚焦策略下,優質土儲顯得更爲稀缺,結合核心城市土拍鬆綁的舉動來看,土地競拍將回歸市場化,房企拿地將從過去的“拼運氣”,迴歸至“拼實力”,2024年的土地市場對於房企的資金實力、運營實力都提出了更高的要求。龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大,行業的集中度或將持續走高、繼續分化。

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戀上唐僧?類魂西遊大作《黑神話:悟空》Steam頁面上線 已被標上「戀愛模擬」

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南山

圖/遊戲角落合成 via 遊戲科學互動科技

由中國開發商遊戲科學互動科技(Game Science Interactive Technology)類魂動作 RPG 大作《黑神話:悟空》Steam 頁面終於上線,近日也在中國杭州當地的展覽開放試玩。

根據遊戲簡介,《黑神話:悟空》是一款以中國神話爲背景的動作角色扮演遊戲。玩家將扮演一位「天命人」,爲了找尋昔日傳說的真相,踏上充滿危險與驚奇的西遊之路。

圖/遊戲科學互動科技

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由於本作取材自《西遊記》,在這亦真亦幻的東方魔幻世界,玩家將面對各有所長的妖魔鬼怪。爲了擊退強敵與可敬的對手,必須練就長生多少法,並精通各種棍法,同時自由搭配多種法術神通、天賦、武器、披掛,打響齊天大聖的名號。

《黑神話:悟空》Steam 頁面現已開張,預計 2024 年內推出,支援繁體中文及簡體中文,有興趣的讀者可先加入願望清單。承襲許多類魂作品的慣例,遊戲目前已被標上「戀愛模擬」、「可愛」等搞笑標籤。至於實機遊玩畫面,可參考 IGN 等外媒首播評測。

圖/截取自 Steam

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